Gesetze und Neuerungen: Das müssen Mieter und Vermieter 2026/2027 beachten
Mehr Schutz für Mieter, klare Regeln für Vermieter: Das Mietrecht 2026 bringt diesmal wirklich weitreichende Änderungen.
Lücken im Mietrecht wurden in den letzten Jahren vor allem in den Großstädten oft gnadenlos zum Nachteil der Mieter*innen ausgenutzt. Steigende Mieten, undurchsichtige Aufschläge und ein enormer Druck auf dem Wohnungsmarkt machen das Wohnen für viele Menschen in Deutschland zur Belastung. 2026 greift die Bundesregierung ein: Mit einer umfassenden Reform des Mietrechts sollen Mieter*innen künftig durch Gesetze besser geschützt werden, während gleichzeitig klare Leitplanken für Vermieter*innen geschaffen werden.
Der Entwurf für das Gesetz zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete befindet sich Anfang Mai 2026 im parlamentarischen Verfahren, daher gibt es noch keine konkreten Daten für das Inkraftsetzen der Gesetze.
#1 Faire Regeln für möblierte Wohnungen
Viele Mieter*innen kennen das Problem: Eine Wohnung wird möbliert angeboten, aber der „Möbel-Zuschlag“ treibt die Kaltmiete in astronomische Höhen, weil die Mietpreisbremse hier oft nicht greift. Damit soll künftig Schluss sein, denn die Berechnung soll transparenter werden.
Künftig darf der Zuschlag nicht mehr willkürlich festgelegt werden, sondern muss sich am tatsächlichen Zeitwert der Möbel orientieren. Als Faustregel gilt dabei eine 10-Prozent-Pauschale auf die Nettokaltmiete. In angespannten Wohnungsmärkten sind Vermieter*innen zudem verpflichtet, diesen Zuschlag gesondert auszuweisen. Das sorgt dafür, dass Mieter*innen auf den ersten Blick sehen, was für die Wohnung und was für das Mobiliar gezahlt wird.
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#2 Die neue Bremse für die Indexmiete
Indexmieten, die sich eins zu eins an der Inflationsrate orientieren, waren zuletzt für viele Mieter*innen ein großes finanzielles Risiko. Wenn das allgemeine Preisniveau stieg, zog die Miete oft ungebremst mit nach oben. Mit der Reform 2026 wird hier nun eine wichtige Grenze eingezogen:
Wenn die Miete durch eine Indexanpassung um mehr als 3 Prozent steigen würde, greift künftig eine Deckelung. Vermieter*innen dürfen den Teil, der über diese 3-Prozent-Marke hinausgeht, nur noch zur Hälfte auf Mieter*innen umlegen. Diese Regelung soll verhindern, dass die Mietkosten bei einer hohen Inflation komplett außer Kontrolle geraten und für die Mieter*innen zur untragbaren Belastung werden.
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#3 Keine Tricks mehr bei Kurzzeitverträgen
Kurzzeitmietverträge waren eigentlich für echte Ausnahmen gedacht, wurden in der Praxis aber immer häufiger als Schlupfloch genutzt, um die Mietpreisbremse komplett zu umgehen. Das soll 2026 nicht mehr so einfach funktionieren, da die Nutzung solcher Verträge deutlich strenger limitiert wird.
Ein Kurzzeitvertrag darf künftig nur noch abgeschlossen werden, wenn ein triftiger Grund vorliegt. Die Laufzeit wird zudem auf maximal sechs Monate begrenzt, eine Verlängerung auf insgesamt acht Monate ist nur unter engen Voraussetzungen möglich. Wer länger vermieten will, muss sich dann an die regulären Mietregeln halten, was den Missbrauch als „Mietpreisbremsen-Umgehung“ verhindern soll.
#4 Die „Zweite Chance“ bei Mietrückständen
Ein finanzieller Engpass darf nicht sofort zum sozialen Abstieg führen. Bisher riskieren Mieter*innen bei Zahlungsrückständen oft direkt ihre Wohnung, was eine fristlose Kündigung nach sich ziehen kann. Das neue Mietrecht führt daher einen Rettungsanker ein: Mieter*innen, die wegen Mietschulden eine Kündigung erhalten, bekommen eine zweite Chance.
Wenn sie die ausstehenden Beträge innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage begleichen, bleibt der Mietvertrag bestehen und die Wohnung kann gehalten werden. Wichtig ist jedoch der Hinweis, dass dieser Joker eine Einmal-Regelung ist. Er soll in akuten Krisen helfen, ist aber keine Dauerlösung für dauerhaft unpünktliche Mietzahlungen.
#5 Weniger Bürokratie bei Modernisierungen
Während es bei den anderen Punkten um den Schutz der Mieter*innen geht, zielt diese Änderung darauf ab, Investitionen in den Wohnungsbestand für Vermieter*innen wieder attraktiver zu machen. Oft schreckt der hohe bürokratische Aufwand Vermieter*innen davor ab, Wohnungen zu sanieren oder energetisch auf den neuesten Stand zu bringen. Deshalb wird die Wertgrenze für das vereinfachte Modernisierungsverfahren verdoppelt: Statt wie bisher bei 10.000 Euro liegt die Grenze künftig bei 20.000 Euro.
Das bedeutet deutlich weniger Papierkram bei anstehenden Arbeiten. Für Mieter*innen hat dies den Vorteil, dass notwendige Instandsetzungen oder energetische Verbesserungen nicht mehr an einem Berg aus Anträgen und Belegen scheitern, sondern zügiger umgesetzt werden können.
